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陕西省人大常委会


陕西省国有土地使用权出让和转让办法
陕西省人大常委会


（1994年6月27日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1994年6月27日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 土地使用权出让
第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第四章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。
第三条 公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。
第四条 县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。
第五条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。
县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第六条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让方签订；转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。

第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。
第八条 土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第九条 土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：
（一）普通标准住宅用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐和别墅用地40年；
（五）综合用地或者其他用地50年。
第十条 政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。
土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。
基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。
第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采用拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。


第十二条 拍卖出让土地使用权程序：
（一）出让方发布土地使用权拍卖公告；
（二）竞买者在公开拍卖日五日之前，持身份证件，授权委托书和其他法定文件到指定地点报名登记并交付保证金，领取竞买牌号；
（三）出让方按公告规定的时间、地点，组织公开拍卖，以应价高者为取得该幅土地使用权的受让方，并现场签订出让合同，交付不低于出让金总额5％的定金；
（四）受让方从土地使用权出让合同签订之日起六十日内，交付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
受让方在签定拍卖出让合同时，不能当即交付定金的，视为违约，保证金不予退还，并应赔偿拍卖活动支出的全部费用和该幅土地三个月以内再行拍卖所得出让金低于前次拍卖的差额部分。
竞买者最高应价低于拍卖底价的，拍卖主持人有权中止拍卖。
第十三条 招标出让土地使用权程序：
（一）出让方发布土地使用权招标出让公告或通知书；
（二）投标者在规定时限内，持身份证件、授权委托书和其他法定文件到出让方领取招标文件，交付投标保证金；
（三）投标者按照招标文件的规定制作标书，在规定的时限内密封投入指定的标箱或者送达指定地点；
（四）出让方会同有关部门及聘请的专家或技术人员组成评标小组，根据招标文件规定，主持开标、验标、评标和决标工作，确定中标者，签发决标书；
（五）受让方接到中标通知书十五日内，持决标书与出让签订土地使用权出让合同，六十日内按合同约定交付出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
受让方在规定的时限内不签订出让合同的，视为放弃中标权，所交付投标保证金不予退还。
评估小组认为所有设计方案不符合要求或全部标价低于出让底价的，有权废标。
第十四条 协议出让土地使用权程序：
（一）用地人持申请用地报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证以及资信证明，向出让方提出申请；
（二）出让方在接到申请之日起十五日内就协商事项书面通知申请人，并提供拟出让地块的有关资料；
（三）经协商达成协议，出让方与受让方签订土地使用权出让合同，受让方交付不低于出让金总额5％的定金，六十日内按合同约定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
第十五条 出让成交后，保证金和定金可抵充出让金。竞买未成或未中标者所交保证金，出让方应在决标或拍卖之日后七日内原数退还。
第十六条 受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过三个月。延长期内受让方按同期人民银行的贷款利率向出让方支付利息。
第十七条 出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。
第十八条 出让合同签定后，受让方必须按合同约定的时限、条件和用途开发利用土地。受让方在出让期内，需要改变出让合同约定的土地用途的，须经市、县土地管理部门和城市规划部门审核批准，依照本办法有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理
登记手续。
第十九条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。
根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 通过出让取得的土地使用权具备下列（一）、（二）、（三）、（四）项条件的可以转让（包括出售、交换、赠与）；具备下列（一）、（二）项条件的，可以出租、抵押：
（一）持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；
（二）已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额（不包括出让金）或建筑总面积的20％以上；属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；
（三）符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定；
（四）享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。
第二十一条 土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。土地使用权出租、抵押后，出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务。
第二十二条 土地使用权转让、出租年限，不得超过土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限；土地使用权抵押年限，必须少于土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让、出让、抵押时，应按下列规定办理登记手续：
（一）土地使用权转让时，双方应在签订转让合同之日起二十日内，持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记，更换《国有土地使用》；
（二）出租土地使用权的，出租人应于租赁合同签订之日起二十日内，分别到土地所在地的市、县土地管理部门办理出租登记，出租期满或解除租赁关系，出租人应在二十日内到原登记机关办理注销出租登记；
（三）土地使用权抵押，应在签订抵押合同之日起二十日内，由抵押人和抵押权人双方，持《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、担保合同或载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书，向所在地的市、县土地管理部门办理抵押登记。
地上建筑物、其他附着物所有权随同转让、出租、抵押的，还必须向房产管理部门申请办理权属变更登记。
第二十四条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税。
第二十五条 土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本办法第十八条的规定办理。
第二十六条 抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。
抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方从抵押权终止之日起二十日内到原登记机关办理注销抵押登记。

第四章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押
第二十七条 行政划拨国有土地使用权（以下简称划拨土地使用权），是指土地使用者通过除出让以外的其他方式依法取得的土地使用权。
第二十八条 除法律、法规规定不得转让、出租、抵押的外，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
第二十九条 下列行为属于划拨土地使用权转让：
（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权的；
（二）以划拨土地使用权入股、投资或合作开发房地产的；
（三）企业因被兼并土地使用权发生转移的；
（四）转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；
（五）以其他方式转让划拨土地使用权的。
第三十条 划拨土地使用权转让、出租、抵押时，必须补办出让手续，由原划拨土地使用者与土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交出让金，并依照本办法第三章的规定办理。
第三十一条 划拨土地使用权补交的出让金，由市、县土地管理部门按标定地价的一定比例收取。具体标准和征收办法由省人民政府制定。

第五章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，县级以上土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；连续二年未动工开发的，无偿收回其土地使用权。
第三十三条 违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上土地管理部门责令限期补办批准手续，重新签订出让合同，并可处以土地使用权价款5％以上10％以下的罚款；在规定期限内拒不办理批准手续或经审查不允许改变土地用途的，无偿收回土地使用权，没收在土地上的
投资。
第三十四条 违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权的，其转让、出租、抵押行为无效，由县级以上土地管理部门没收非法所得，并可处以非法所得一倍以下的罚款。
第三十五条 违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权或地上建筑物、其他附着物不履行登记手续的，分别由县级以上土地管理部门，房产管理部门责令限期补办登记手续，并可处以土地使用权价款或房屋价款1％以上5％以下的罚款。
第三十六条 违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得，并可处以非法所得50％以下的罚款。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议通知书之日起十五日内向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处
罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 土地、房产管理部门工作人员在土地使用权、房屋所有权出让、转让、出租、抵押活动中，贪污受贿、徇私舞弊、敲诈勒索、挪用、截留出让金的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 依照本办法规定应收取的土地使用权出让金，统一由市、县人民政府土地管理部门收缴，全部上交财政，主要用于城市建设和土地开发。
第四十条 本办法施行中的具体应用问题，由省人民政府负责解释。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。



1994年6月27日
北京市商务局、北京市工商行政管理局


关于印发北京市商业零售企业进货交易行为规范(试行)的通知


京商秩字〔2004〕20号

各区、县商务局、工商分局，各有关行业协会和企业：
　　为进一步规范流通领域市场经济秩序，引导商业零售企业依法经商，诚信兴商，规范企业进货交易行为，市商务局会同市工商局研究制定了《北京市商业零售企业进货交易行为规范（试行）》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

北京市商务局
北京市工商行政管理局
二00四年十二月二十九日

北京市商业零售企业进货交易行为规范（试行）

　　第一条 为维护流通领域市场经济秩序，促进首都消费品市场繁荣和稳定，规范本市商业零售企业（以下简称：零售商）进货交易行为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关法律、法规和规章，制定本规范。

　　第二条　凡在本市行政区域内直接面向最终消费者提供商品和服务的零售商，适用本规范。

　　第三条 本规范所称进货交易行为，是指零售商通过经销代销、代购、联营等形式与供货商之间的经营行为。

　　第四条 零售商的进货交易行为，应当遵守国家法律、法规和规章，接受政府有关部门的监督。

　　第五条 零售商与供货商之间的交易行为，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，遵守社会公德和商业职业道德。

　　第六条 政府鼓励、支持消费者、法人和其他组织对进货交易行为进行社会监督和舆论监督。

　　第七条 零售商应当取得有效、完备的营业手续，注册资本（金）真实合法，必须有固定的营业场所。

　　第八条 零售商作为商品销售的终端环节，要加强对供货商、购进商品的质量、进货渠道的审核，禁止商业贿赂等不正当经营行为的发生。
　　（一）零售商对供货商应当进行全面、细致的资质调查，注意跟踪了解、掌握供货商的信用情况。必要时应对供货商生产经营场所和生产过程、生产环境、储运条件等情况进行实地考察。
　　（二）零售商应当取得供货商提供的进店商品生产许可证、产品检验（检疫）合格证、食品卫生许可证等有关证件，对产品的标识、成份、质量、出厂检验证明等进行审核，以保证符合规定的标准。对属于强制性产品认证、绿色产品标志、知名品牌产品的商品，应当提供相关证明材料并备案存档。
　　（三）零售商应当加强内部管理，对进货渠道建立可追溯制度和责任追究制度。

　　第九条 零售商与供货商进行进货交易行为时，应当履行下列责任：
　　（一）零售商通过经销、代销、代购、联营等经营形式同供货商建立交易行为，应当与供货商签定书面合同，并可使用商务主管部门与工商行政管理部门共同推行的合同示范文本。
　　（二）零售商与供货商订立的合同应当明确合同各方的权利与义务，包括购进商品的品种、质量、规格、数量、时间、地点、结算方式、结帐期、合同解除条件、违约责任、合同争议解决方式及各方共同约定的其他条款。对合同条款有争议的，应按照合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定其条款的真实意思。
　　（三）零售商不得利用其在市场中所处的优势地位订立显失公允的格式条款。

　　第十条 零售商向供货商收取费用应当坚持公平合理、公开约定、管理规范的原则。
　　（一）零售商在进货交易活动中应事先明示收费的项目、标准、权利和义务，经各方协商一致后，以合同约定。
　　（二）遇有特殊情况或因业务经营实际出现合同外收费情形的，应当与供货商协商签定补充合同。
　　（三）零售商收取的各种费用必须如实入帐，向供货商开具正式发票，并依法纳税。

　　第十一条 零售商邀请供货商参加促销活动应当坚持自愿、合作、公平原则，不得强行供货商参加。促销活动产生的费用，零售商应与供货商合理分担。
　　（一）直接影响供货商商业利润或利益的促销活动，应事先征求供货商的意见。
　　（二）零售商与供货商在协议中明确约定促销活动的参加办法、经营风险负担、回扣比例、费用分担、售后服务等。
　　（三）零售商不得借新店开业、店庆、节日庆典等名义向供货商强行索取赞助费用；不得重复设置或变相设置收费项目；禁止在合同以外强行收取与供货商业务无直接关联的费用；禁止在无合同约定或收费项目、金额未达成一致的情况下，擅自克扣供货商结算货款。

　　第十二条 零售商必须严格按照合同约定的结算方式、时间及地点与供货商进行货款结算，规范履约行为。
　　（一）零售商应根据商品特性和销售的实际情况，在合同中用规范明确的文字表述结帐日期的起止时间，全面履行合同。
　　（二）零售商在货款结算过程中，遇有结算期迟延或结算金额变更等情形，应根据法律、法规的规定和合同的约定，通过法定或约定程序提前与供货商沟通并取得一致。
　　（三）零售商不得以占压供货商货款作为企业融资的手段，阻碍商品流通。
　　（四）不得人为设置障碍，故意拖延结算。
　　（五）禁止零售商利用合同形式欺诈骗取供货商的财物。

　　第十三条 零售商应当本着合作发展的原则，致力于与供货商建立长期稳定、互利互惠的合作关系，主动向供货商反馈市场需求变化和商品供求信息，加强综合分析研究，引导供货商适应市场发展趋势。

　　第十四条 零售商对于达到国际同类产品先进水平、取得知识产权、在国内同类产品中处于领先地位、市场占有率和知名度居行业前列、用户满意程度高、具有较强市场竞争力的产品，以及采用国际标准、ISO9001、ISO14001等系列国家标准的新产品，应积极为其进入市场提供便利条件和必要的支持。

　　第十五条 零售商应当参照DB11/T209－2003《商业、服务业服务质量》（北京市地方标准）规定的服务人员、服务操作、服务设施、服务环境、商品（服务）质量管理和服务管理方面的基本要求，为供货商提供优质的服务。

　　第十六条 支持和鼓励行业协会依据本规范制定进货交易行为行业公约，构筑覆盖本市流通领域的诚信自律体系，建立行业内部约束机制、惩戒机制，督促本规范的实施。
　　（一）制定本市《零售商信用等级自律分类规范》，完善企业资质信用、经营商品信用、服务规范信用、合同履行信用、内部管理信用等方面的项目标准。
　　（二）建立零售商信用档案，及时、准确、全面的记载和反映零售商信用状况，通过行检、行评，将零售商进货交易行为纳入信用等级的评定范围，信用等级将作为零售商融资信贷、经济往来、申报信用企业、名牌企业、服务名牌认定的主要依据。
　　（三）建立信用信息网络平台，向供货商、消费者及社会各界公示零售商信用情况。

　　第十七条 政府商务等职能部门要发挥“北京市企业信用信息系统”作用，通过警示信息对查处的零售商违法经营行为和失信行为向社会公示。

　　第十八条 充分发挥新闻媒体的监督作用，借助社会舆论对进货交易活动中不规范的行为进行评论，进一步加强社会监督的力度。

　　第十九条 商务主管部门要加强“诚信兴商”活动的宣传教育，积极推动本规范的试行，要引导零售商参与北京市“守信企业”公示活动。
　　政府职能部门要依据相关法律、法规，按照各自职能，加强对商售商进货交易行为的监督管理。

　　第二十条 零售商与供货商在履行进货交易合同中出现争议时，可协商和解，协商不成的，依据合同约定的仲裁协议提请仲裁机构仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

　　第二十一条 本规范为零售商进货交易行为的基本规范，鼓励零售商按照法律、法规和规章的规定，制定严于本规范的履约信用标准。

　　第二十二条 本规范自2005年2月1日起施行。