关于澳大利亚总理访问中华人民共和国的联合新闻公报

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天津市人民政府办公厅


津政办发 〔2008〕47 号




转发市民政局拟定的天津市申请住房保障家庭收入核对暂行办法的通知



各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　市民政局拟定的《天津市申请住房保障家庭收入核对暂行办
法》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年四月三十日

　　　　　　　天津市申请住房保障家庭
　　　　　　　　 收入核对暂行办法

　　第一条　为规范本市申请住房保障家庭收入状况核对工作，
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（
国发〔2007〕24号）和我市住房保障相关政策，制定本办法。
　　第二条　本办法所称申请住房保障家庭收入状况核对，是指
在实施城市住房保障制度时，家庭收入核对机构（以下简称核对
机构）对申请人及其家庭成员（以下简称申请人）在一定期间的
家庭收入进行核查、比对和出证的活动。
　　本办法所称城市住房保障制度包括：廉租住房、经济适用住
房、限价商品住房等住房保障制度。
　　本办法所称申请住房保障家庭，是指家庭收入和家庭财产低
于本市所制定的城市申请住房保障家庭认定标准的城市居民家
庭。
　　本办法所称的申请人的家庭成员，按我市各项住房保障政策
规定的家庭成员范围认定。
　　第三条　本办法适用于核对机构对申请住房保障的申请人开
展家庭收入状况核对的管理工作。
　　第四条　市民政局是负责全市申请住房保障家庭收入状况核
对工作的主管部门。市民政局所属的天津市家庭收入核对机构（
中心）负责申请住房保障家庭的收入核对及管理工作。
　　区县民政局的核对机构负责对家庭收入进行审核。
　　街道办事处和乡镇人民政府负责受理申请并进行初审。
　　第五条　申请住房保障家庭收入状况核对工作要依法、公正，
保护申请人的合法权益。
　　第六条　本市各级发展改革、公安、财政、劳动保障、建设、
金融管理、税务、工商、房管、统计等部门要协助开展申请住房
保障家庭收入状况核对工作。
　　第七条　本市各级人民政府要加强核对机构能力建设，确保
有人办事。各区县人民政府和街道办事处、乡镇人民政府要采取
聘用、调配等形式，配备工作人员，安排专项工作经费，确保核
对工作顺利开展。
　　第八条　申请住房保障家庭收入状况的核对项目由住房保障
管理部门提出，报市人民政府同意后实施。
　　第九条　家庭收入的内容包括共同生活的家庭成员上一年度
的全部收入和家庭财产状况。全部收入包括：扣除个人所得税及
个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营净收入、财产性收
入和转移性收入。家庭财产包括：家庭成员拥有的证券、存款、
房产、车辆等。
　　申请人的家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生
育奖励与扶助金、教育奖（助）学金、科技成果奖励金、独生子
女奖励金、寄宿生生活费补助、丧葬（补助）费以及见义勇为等
方面的奖励性补助，不计入家庭收入。
　　第十条　申请人向指定的住房保障受理部门提出申请，按照
有关要求提供相关证明材料，签署委托书，并授权核对机构对其
家庭收入及财产状况进行信息核对。
　　住房保障受理部门对申请人家庭住房信息进行审核，对符合
规定住房条件的，进入收入核对流程。
　　街道办事处、乡镇人民政府和区县民政部门的核对机构依据
《家庭收入核查单》或《申请审核表》进行家庭收入状况核对工
作。需要市核对机构直接进行家庭收入核对的，应当由区县核对
机构将申请资料汇总，直接送市核对机构。
　　市核对机构应当在规定时限内完成申请住房保障家庭收入状
况核对工作，向区县核对机构出具核对结果。
　　第十一条　核对机构可以通过政府相关部门的信息比对以及
入户调查、邻里访问、信函索证等方式对申请人的家庭经济状况
进行调查核实。
　　第十二条　申请人应当配合核对机构的工作，接受调查，提
供家庭收入的真实情况。
　　申请人家庭成员的工作单位及其居住地的相关组织应当协助
开展申请住房保障家庭收入状况核对工作。
　　房管、劳动保障（社会保险）、财税（税收）、工商、公安
（车辆）、信息、金融管理（证券、银行、保险）等部门应当予
以配合，向市核对中心提供与申请人家庭收入相关的信息。
　　第十三条　申请住房保障家庭收入核对工作结束后，核对机
构应当在《家庭收入核查单》或《申请审核表》上签署审核意见。
　　核对报告应当包括核对过程、信息来源、核对结果与内容。
　　核对结果由住房保障部门依据有关规定进行公示。
　　第十四条　申请住房保障家庭的收入认定，依据住房保障办
法的相关规定执行。
　　第十五条　享受廉租住房保障的城市低收入家庭，应当按年
度向所在街道办事处或者乡镇人民政府如实申报家庭人口、收入、
财产变动情况。
　　街道办事处或乡镇人民政府应当对享受廉租住房保障家庭的
年度申报情况进行核实。
　　区县民政部门应当根据申请住房保障家庭人口、收入、财产
变动情况，对享受廉租住房保障家庭的收入状况重新核对并及时
反馈同级住房保障部门。
　　区县住房保障部门应当根据享受住房保障家庭的人口、收入、
财产、住房等变化情况，调整或取消廉租住房保障待遇，并将有
关情况及时反馈同级民政部门。
　　街道办事处和乡镇人民政府要以家庭为单位建立住房保障家
庭收入核对档案。
　　第十六条　核对机构对涉及个人秘密的家庭收入信息负有保
密义务，除审批管理机关外，不得向任何单位和个人提供。法律、
法规另有规定或者申请人同意提供的除外。
　　第十七条　核对机构应当建立严格的管理制度，采取必要的
措施，保证家庭收入核对信息系统的安全运行。
　　核对机构应当建立家庭收入信息分析处理规范，保证核对工
作的及时、准确、公正。
　　核对机构应当建立家庭收入核对工作的责任制度，规范岗位
职责。
　　第十八条　核对机构的工作人员在入户调查、邻里访问时侵
犯申请人的人格尊严以及其他合法权益的，申请人可以进行投诉。
　　第十九条　核对机构的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私
舞弊，致使核对工作造成严重后果的，由其主管部门或者所在单
位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十条　国家机关、企事业单位、社会团体以及其他社会
组织，应当向核对机构如实提供申请人及家庭的有关情况。对于
经查实出具虚假证明的，由核对机构提请其上级主管机关或者有
关部门给予处理，并在3年内不再采信其所出具的相关证明，同时
记入人民银行企业和个人信用信息基础数据库或者有关部门设立
的诚信体系。
　　第二十一条　本办法自2008年5月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市民政局
　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年四月二十九日

论个人住房按揭贷款的法律性质
余向阳　袁　菁

　　随着我国市场经济的深入发展，个人住房私有化趋势日益明显。但由于广大中低收入者尚不具备一次性付清房款的经济实力，政府及其它社会机构的各种参与成为必然。金融部门参与房地产市场运作的行为表现出个人住房资金运行的社会化倾向，而个人住房按揭贷款，则已经成为近年来房地产业，金融界及法学界人士共同关注的热门话题。
　　所谓个人住房按揭贷款，就实务操作而言，是指按预先订立的合同，购房者先支付一部分房款，剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付，同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保，其偿还由购房者分期进行还本付息。
　　本文将对个人住房按揭贷款的法律性质进行探讨，对于这个问题，思维的角度不同，相应观点亦不尽一致。目前，就这个问题存在三种不同意见：第一，所有权保留；第二，抵押；第三，权利质押。以下就此三种观点作一辩析。
一、所有权保留说之探讨
　　从房价的支付看，个人住房按揭贷款适用分期付款之买卖，亦可称为分期购买和出售(INSTALMENTPURCHASEANDSELLING)这是在罗马帝国时期就已出现的一种古老的习惯做法，17世纪迅速发展。1历经数百年的补充完善，时值今日，它已成为一套制度。德国、奥地利、法国、瑞士均有关于分期付款买卖的特别法，各国立法例中，附条件买卖这一法律形式又是值得重视的。
　　附条件买卖，即所有权保留，就是“约定买受人先占有动产之标的物，到支付一部或全部价金或完成特定条件时，始取得该标的物所有权之契约。”2它的法律性质是为“附停止条件的所有权移转，”3放置于个人住房按揭贷款这个背景下，也就是说，当分期付款的全部价金得到清偿，即停止条件成立之后，住房的所有权才能移转给购房者，在此之前，所有权由银行保留。换言之，这是一项三方交易，拥有住房的房产商，把住房全价卖给银行，银行按附条件买卖契约卖给购房者。由于“分期付价买卖之标的物，自交付时起，其危险移转于买受人，出卖人保留所有权与否，在所不问”。4所以，购房者入住后，对于住房的价金涨跌，因不可抗力而毁损或灭失等造成的一切风险均须负责。另外，如果到了契约约定的期限，购房者不能连本带息偿还贷款，经催告，仍给付不能，则其对住房属无权占有，银行可作为房屋所有人主张所有权，收回占有。
　　所有权保留制度建立之初衷在于，一方面使买受人于价金清偿之前，能先占有使用标的物，另一方面使出卖人之价金债权得到切实保障，按照以上阐述，的确能达此目的，两全其美，尤其对于保障出卖人价金债权这一点而言，由作为出卖人的银行“保留住房之所有权”，一定意义上能使作为买受人的购房者自觉地“加强对价金债务的意识……俾促残余债务的履行”。5
　　但是，我们对个人住房按揭贷款的法律性质作理论探讨时，不能忽视这样一个问题：当购房者与房产商，银行共同签订契约时，是视银行为提供贷款的中介人，还是转卖住房的另类房产商?退一步而言，就银行作为另类房产商既成事实，为社会公众所接受，那么，这背后又隐藏着什么利害关系呢?几年前一场席卷日本金融界的风暴令人至今记忆犹新，“灰色金融”，“住专危机”将各大银行折磨得奄奄一息。导致这种局面出现的原因之一，是银行过于直接地介入房地产市场，以至当泡沫经济萎缩时，一方面许多购房者无力偿还贷款，银行只能取回住房所有权，另一方面银行急于收回资金，被迫大量抛售房屋，市场上地价一跌再跌，银行最初发放于房地产的贷款难以收回，由此形成巨额坏帐。6为不重蹈日本金融界的覆辙，我们必须在个人住房按揭贷款的法律定性问题上慎之又慎。所有权保留制度本为一般的双方买卖所设定，而个人住房按揭贷款是一个三方交易，包含有买卖、借款、担保多重法律关系，且三方中有一方是银行，作为重要融资机构，如遭不测，必连锁引发社会经济的不良反应。如此，势难认定个人住房按揭贷款的所有权保留性质。
　　另外，德国分期付价行为法第一条即明确规定，标的物限于动产，台湾地区有关附条件买卖(所有权保留买卖)规定于“动产担保交易法”，虽对标的物无明确限制，但正如王泽鉴先生所言，“就实务而言，对不动产所有权之移转附以条件，尚无必要……此因出卖人为保障其未获清偿之价金债权，尽可就不动产设定抵押”。7个人住房按揭贷款的标的是不动产——住房。依以上种种，所有权保留制度难以适用。
二、抵押说之考察
　　如侧重个人住房按揭贷款的“按揭”二字，关于个人住房按揭贷款的法律性质，又另有新解。
　　必须肯定，按揭是英美法内生的一项制度。按揭一词本为粤语译音，源自英文“MORTGAGE”，然而，有趣的是，抵押的英文亦为“MORTGAGE”。在古法文中，MORTGAGE的“MORT”意为“死”，“GAGE”意为“担保”，所以这个词的意思就是死担保，死抵押——这是相对活抵押而言的解释。因为在MORTGAGE的多数情况下，如抵押人没有根据规定赎回抵押物，抵押物即被受押人没收……活抵押情况下，贷款或抵押物都不会丧失。8
　　尽管英文中的按揭和抵押同为一词，但在深受英美法影响的香港，两个概念却有所差别。香港的法律及有关的法学著作中，按揭与抵押所指代的含义各异，绝不混为一谈。按揭的定义是为“以合同构成的担保……是由按揭人完全交出他所有的任何产权权益，以致在交易后他留下的只是合同性质的权利。”9另外，按揭分为两大类：一类为普通法按揭，一类为衡平法按揭。普通法按揭是把担保物的所有权转予受按揭人，按揭人留有赎回权。“衡平法按揭是在衡平法允许的程度上，把担保物的受益权转予受按揭人，按揭人留有赎回权”。?这番解释颇为详尽，显而易见，英美法中，按揭是一种与抵押密切相关的担保。那么，大陆法里能否从担保的历史发展中探寻到与按揭类似的制度呢?
　　早在十二表法颁行的时代，希腊法中的物的担保制度就出现了。十二表法颁行的中晚期，罗马法引进希腊法上的抵押制度并加以阐发，逐步确立了相对完美的物的担保制度。?罗马法的HYPOTHECA与抵押权颇相似，是为“担保物权人不履行债务时，有卖却而就其价金受清偿之权也”。?其中有五种法定优先HYPOTHECA，第四种即是“因贷款购物所生的债权，贷与人对于所购物上取得之HYPOTHECA。”?这与当前的个人住房按揭贷款暗合，只不过略有差别：(一)罗马法的HYPOTHECA的标的物，不问动产或不动产，有体物或无体物，均可，而个人住房按揭贷款的标的物是住房(不动产)；(二)另外，罗马法的HYPOTHECA的贷与人无明确规定，个人住房按揭贷款的贷与人则是银行。
　　如此看来，大陆法中按揭确为抵押，但与英美法不同的是：(一)抵押操作时，大陆法中抵押物的所有权不发生转移，英美法中抵押物的所有权则发生转移；(二)由第(一)点派生，当债务人不履行债务时，大陆法规定债权人“可卖却抵押物受清偿”，英美法则规定“受押人可以通过提起取消抵押品的赎回权的诉讼来取得对抵押物的绝对所有权。”?——这正是为大陆法所禁止的流质约款。
　　如照大陆法的抵押给个人住房按揭贷款作法律定性，不难理解：购房者因贷款买房而与银行发生债权债务关系，为保证银行债权的实现，银行与购房者签订契约，在买卖标的物——住房上设定抵押权……此乃一浮动状态之权利。?如购房者按期还清贷款和利息，即获得住房之全部所有权；如其未能清偿，银行以抵押权人身份将住房拍卖，从所得之价金补足购房者所欠之债务，剩余部分归还购房者。此时，购房者对住房的“附条件之所有权”，因条件未成立尚未完全实现。
　　经辨析，抵押说更为合理，值得采信。
三、权利质押说
　　当今社会，经济发展日新月异，新生事物层出不穷。房地产市场即出现了一种相对现房交易而言更为新颖的期房买卖，俗称“售楼花”，出售尚未建造的住房。在这种情形下，并不排斥个人住房按揭贷款的适用，因此项制度便于房产商尽快获得资金，可灵活周转，以保障住房建造的顺利进行，意义甚大。但问题亦随之而来，罗马法因所有权为最完全之物权，将之与物等同，所有权即物。在住房尚未建造的情况下，物不存在，亦谈不上所有权，购房者所购的尚只是因购房契约的签订而形成的债权，这时的按揭如仍按抵押定性，未免不妥，由此，我们不得不考虑另一种担保——权利质押。
　　依照此说，期房交易中的购房者是银行的债务人的同时又是房产商的债权人，贷款契约的债务担保即买卖契约所得的债权。以债权作担保，是为权利质押的一种形式。
四、小结
　　行文至此，个人住房按揭贷款的法律性质已较为明朗。
　　(一)如从贷款返还方式看，有所有权保留说，即房产商全价卖房给银行，银行与购房者之间附条件买卖，银行保留住房之所有权。
　　但此说弊端甚多，尤其是面对个人住房按揭贷款这样复杂的关系，所有权保留尚不能做出圆满解释。
　　(二)从按揭角度考虑，有抵押说和权利质押说，前说适用于现房交易，后说适用于期房交易。简而言之，即房产商与购房者之间发生买卖关系，购房者与银行之间发生借贷、担保关系。
　　这两种意见从历史上能找到类似的依据，且能解释实务的操作，值得采纳。
　　当然，仅仅对住房按揭贷款作法律定性是不够的，我们还应对它作进一步的深入研究，使我国的住房金融业在法律的规范下健康发展。
　　
　　(作者单位：江西省萍乡市中级人民法院
　　华　东　政　法　学　院)
　　
　　
　　注释：
　　1详见(英)戴维.M.沃克著《牛津法律大辞典》，光明日报出版社1998年版，第450页。
　　2引自王泽鉴著《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学1997年版，第130页。
　　3引自刘得宽著《民法诸问题与新展望》，三民书局，第5页。
　　4引自史尚宽著《债法各论》，荣泰印书馆，第191页。
　　5同(3)，第3页。
　　6详见苏存《日本金融危机对我国银行业的启示》，载《新金融》1997年第6期。
　　7同2，第137页。
　　8同1，第621页。
　　9?同引自何美欢著《香港担保法》，北京大学出版社1995年版，第181页。
　　?详见董开军著《债权担保》，黑龙江人民出版社1995年版，第45页。
　　??详见李中道著《商业信用法》(东吴大学商法教材)，第212页。
　　?同1，第621页。
　　?同3，第8页。