杭州市市区农居建设管理暂行办法

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国家工商局


关于印发《工商行政管理所推行国家公务员制度实施方案》的通知
1996年6月18日，国家工商局

各省、自治区、直辖市工商行政管理局、人事（人事劳动）厅（局）：
根据中共中央中发〔1993〕7号文件印发的《关于党政机构改革方案》和国务院有关文件精神，国家工商行政管理局与人事部共同制定了《工商行政管理所推行国家公务员制度实施方案》。现印发给你们，请遵照执行。

工商行政管理所推行国家公务员制度实施方案
根据《国务院关于印发〈国家公务员制度实施方案〉的通知》（国发〖1993〗78号）和中央机构编制委员会办公室、人事部、国家工商行政管理局《关于重新核定工商行政管理所人员编制及有关问题的通知》（中编办发〖1996〗3号）等有关文件的要求，制定本方案。
一、指导思想和目标
按照公开、平等、竞争、择优的原则，结合工商行政管理所（以下简称工商所）的工作特点和队伍现状，用两年左右的时间，在全国工商所初步建立国家公务员制度，并逐步加以完善，促进队伍结构的改善和素质的提高，努力造就一支适应市场经济要求的、有权威的基层执法队伍。
二、实施范围
1、实施的单位是已取得工商所初级规范合格证，并已完成市场办管脱钩任务的工商所。
2、实施对象为除临时工、协管员以外的工商所正式职工。
三、实施安排
工商所推行国家公务员制度，要结合机构改革和工资制度改革，按计划、有步骤地进行。争取用两年左右的时间，在工商所基本建立起国家公务员制度，然后逐步加以完善。整个工作分三个阶段进行：
第一，准备阶段
准备阶段的重点是明确工商所实施国家公务员制度的步骤、程序和方法，明确实施过程中各个管理层次的工作任务。人事部和国家工商行政管理局负责制定有关政策及总体工作部署；各省、自治区、直辖市人事厅（局）和工商行政管理局负责制定本省、自治区、直辖市的具体实施计划和工作措施，并进行具体工作协调；各市（县）人事局、工商行政管理局负责具体实施。准备阶段的主要工作是组织工作班子、宣传《国家公务员暂行条例》、拟定本单位的具体实施意见、培训工作骨干。
第二，实施阶段
实施阶段要重点把握实施国家公务员制度培训、职位分类、人员过渡和考试录用工作。要紧紧围绕提高工商所国家公务员整体素质的目标，抓紧做好各项工作。
1、以提高工商所全员素质为目的，结合实施国家公务员制度，分期开展全员培训。
2、开展职位分类工作。各地要结合实际情况，以省、自治区、直辖市为单位，统一组织进行。要在人事部门的指导下，认真制定职位分类实施计划，科学设置职位，拟定职位说明书，明确每个职位的职责、工作任务和任职条件。
3、人员过渡工作。对工商所现有干部身份的人员，要在培训合格的基础上，经考核，根据任职条件，选择配备人员，并按规定的程序，分期分批完成向国家公务员的过渡。
4、分批开展国家公务员考录。对在公务员职位上工作的工人身份的人员，要在国家年度增干计划的统筹安排下，区分不同情况，通过考试考核，分批将合格人员录用为国家公务员。
第三，检查验收阶段
检查验收的重点是实施工作的质量。因此，必须在检查验收中严把质量关。检查将采取一般检查与重点检查相结合的办法进行，在各地自查、省内组织互查的基础上，人事部、国家工商行政管理局将有重点地进行抽查。
四、实施方法和要求
在工商所推行国家公务员制度，要统筹规划，分步进行。要坚持必要的标准和条件，履行法定程序，确保公务员的优良素质和合理结构。要认真做好各类人员的思想工作，稳定队伍，实现平稳过渡。各地要根据人事部和国家工商行政管理局的统一部署和计划的总体安排，结合地方机构改革，以省、自治区、直辖市为单位，制定具体的实施计划，分期培训，分批过渡，分批考录，有计划、有步骤地实施，积极、慎重、稳妥地推进。
1、关于公务员培训
工商所推行国家公务员制度的培训工作，由人事部和国家工商行政管理局统一布置，各省、自治区、直辖市人事和工商行政管理部门负责组织实施。培训方案由国家工商行政管理局另行下达，培训教材由人事部和国家工商行政管理局统一规定。
2、关于职位分类
工商所的职位分类工作按人事部《国家公务员职位分类工作实施办法》（人职发〖1994〗2号）执行。该项工作要在确定工商所的职能、机构和人员编制后进行。工商所的职能要由派出它的工商行政管理局依据“三定”方案和《工商行政管理所条例》加以明确。工商所的机构设置要根据中央机构编制委员会办公室、人事部、国家工商行政管理局《关于重新核定工商行政管理所人员编制及有关问题的通知》精神，由派出它的上级工商行政管理局重新审核认定。工商所职位名称由省、自治区、直辖市人事和工商行政管理部门统一确定，各工商所的职位须在规定的职位名称中选设。填写职位说明书的范围是工商所的所有职位。职位代码、职务、级别的确定和工资套改等项工作，由地方人事部门商工商行政管理部门共同进行。
3、关于人员过渡
人员过渡的范围是工商所现有干部身份的工作人员。人员过渡工作必须在培训合格的基础上进行，未参加培训或培训不合格人员不得过渡或暂缓过渡。人员过渡工作要与近两年年度考核和过渡考核结合进行，年度考核和过渡考核不合格人员，不得参加过渡或暂缓过渡。具体人员过渡办法由各省、自治区、直辖市人事厅（局）商工商行政管理局制定。人员过渡工作必须按照法定程序，根据任职条件，采取公开、平等、竞争的办法，择优选配人员，任命职务，确定级别。
4、关于公务员考试录用
在职位分类和现有干部向国家公务员过渡工作基本完成后，对在公务员职位上工作的“以工代干”人员，根据国家下达的增干计划、公务员职位空缺和“以工代干”人员的具体情况，按照规定的资格条件和程序，进行考试考核，合格者录用为国家公务员，不符合条件和不合格的人员分流出工商所。录用工作由人事部和国家工商行政管理局统一部署，统一制定政策，在各省、自治区、直辖市人事、工商行政管理部门的统一安排下，分批组织实施（具体政策规定另发）。此后，仍有空编需要补充公务员的单位，要在人事部批准的增人计划内，按照《国家公务员录用暂行规定》，通过向社会公开招考或特殊考试的方式进行录用。
五、组织领导
对工商所进行重新核编和实施公务员制度，是党中央、国务院为加强基层执法队伍建设采取的重要举措，各级人事、工商行政管理部门要在当地党委、政府的领导下，在人事部和国家工商行政管理局的统一指导下，加强组织领导，成立专门工作班子，负责本单位实施国家公务员制度的统筹规划和组织实施工作。要注意研究实施工作中的新情况，解决新问题，切实做好思想政治工作，保证实施工作的顺利进行。


论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。