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法学论文/林书设

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 13:50:53  浏览:8512   来源:法律资料网
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加强基层民主法制教育 强化基层民主法制建设

林书设 范功强

江泽民同志指出:基础不牢,地动山摇。而我国的基本国情是地大物博,人口众多,农村人口占总人口的80%以上,因此,强化农村基层的民主与法制建设,促进基层社会稳定和经济发展,推进农村全面建设小康社会的进程,具有十分重要意义。近年来,大田县各级各部门在基层民主法制建设中从实际出发,创造性地开展工作,探索和积累了一系列成功的经验和做法,初步形成了农村基层民主法制建设的模式和路子。使我县农村基层民主法制建设找到了切入点和突破口。都贯穿着“系统工程”观念、“以人为本”原则和“关键在党”的思想,使我县农村基层民主法制建设逐步走上制度化、规范化轨道。
当前,广大农村经济结构进一步优化,税费改革稳步推进,基层党的建设不断加强,治安局势比较平稳,总的形势是好的。这为我们加强农村基层民主法制建设创造了良好的条件。但是,随着社会主义市场经济的发展,特别是我国加入WTO之后,农村面临着许多新情况和新问题。比如在经济方面,农民收入增长减缓,有的地方农民负担还比较重,有些地方农村剩余劳动力的转移压力还比较大;一些地方的盗窃、抢劫、杀人、放火、伤害等刑事案件比较突出,不安定的因素仍然存在,由土地延包、园林承包、农民负担、基金会、村委会直选,以及婚恋、家庭、债务、宅基地纠纷等引发的人民内部矛盾时有发生,邪教、非法宗教活动也不容忽视。这对农村基层民主法制建设提出了挑战,我们一定要从实践“三个代表”的高度,充分认识加强农村基层民主法制建设的重要性、迫切性。“三个代表”重要思想,归根到底就是要实现、维护、发展广大人民群众的根本利益。目前,农民群众有“四盼”,即盼富裕、盼稳定、盼公正、盼尊重。这“四盼”就是群众根本利益的一种反映。每一“盼”都与基层民主法制建设密切相关。今后,全县农村基层民主法制建设就是要以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,围绕经济建设这个中心和改革、发展、稳定的大局,紧紧抓住“村”这个环节,全面落实民主法制建设的各项措施,维护农村社会稳定,促进农村经济和社会协调发展。现就如何强化基层民主法制建设谈几点粗浅认识。
一、农村社会稳定是基层民主法制建设的首要任务和重要目标
扩大基层民主、完善基层法制的根本目的是为了创造安定和谐的社会环境,保障经济建设和社会各项事业的平稳运行,为百姓谋利益。总结实践经验,我们发现,一个区域的民主法制建设工作往往与其经济发展水平是成正比的。因此,对于发展相对滞后的后进村,要采取重心下移,工作前移的办法,以机关干部下村挂职为契机,对后进村进行集中整顿转化升级,工作中要坚持把民主法制建设的成果转化为推进农村招商引资、发展经济的现实动力,使两者相辅相成,相互促进,相互发展。要以经济建设为中心,加快农村产业结构调整,搞好农村税费改革,减轻农民负担,不断增加农民收入。要用发展和改革的办法解决农村出现的新问题;要依法、及时、妥善地处理农村人民内部矛盾,及时发现、解决影响农村稳定的各种纠纷,防止矛盾激化;要深入贯彻“严打”方针,严厉打击严重危害农村治安秩序的刑事犯罪活动,特别是各类霸头和黑恶势力团伙,要坚决打掉。要坚持“属地管理”和“谁主管谁负责”的原则,继续推行定包案领导、定责任单位、定责任人、定办理要求和定办结时限的“五定”制度,建立健全党委和政府负总责、综治委牵头协调、各部门各负其责、基层狠抓落实的矛盾纠纷排查调处工作机制。排查调处工作要始终注意维护人民群众的利益,着重解决 好改革中群众关心的热点难点问题,从源头上防止和化解引发矛盾纠纷的各种因素。要认真贯彻落实中央综治委《关于进一步加强矛盾纠纷排查调处工作的意见》和省综治委《关于县乡两级加强矛盾纠纷排查调处工作意见》,积极改进干部工作作风,变群众上访为领导下基层接访,做好深入细致的思想政治工作,引导群众按正常的渠道反映和解决问题,努力做到一般矛盾不出村,重大矛盾纠纷不出乡镇;对于治安混乱的村庄,党委、政府要坚持统一领导,有关部门共同参与,对“乱、瘫、穷、愚”综合整治。
二、农村事务民主管理是基层民主法制建设的核心内容
要坚持依法建制、以制治村,健全完善村民自治章程和村规民约,把农村财务、土地承包、村办企业、计划生育、社会治安、宅基地划分等农村经济和社会各项事务全部纳入依法管理的轨道。要注意双向制约,不仅要“约民”,更要“约官”。各级各部门都要尊重群众的民主权利,要建立健全村民和村民代表议事制度,规范村级重大事务的民主决策程序,凡是与村民根本利益密切相关的重大事项,都要进入民主决策程序,由村民会议或村民代表会议讨论决定,保障群众当家做主。
(一)要抓好“两个规范”。即规范干部行为:针对少数村干部讲“人治”不讲“法治”,擅长下命令,不愿意搞服务,重政策、轻法律,说话办事随意性大等问题,要采取有力措施规范干部行为。通过各种学习培训,加强教育引导,使村干部工作理念上由“人治”向“法治”和“德治”转变,工作方法上由命令型向服务型转变,自身素质上由“经验型”向“市场型”转变。同时要加强制度约束,制定完善《村民委员会工作规则》、《村级集体经济组织财务公开制度》,要充分发挥村民代表和村民大会对规范干部行为的作用,把各项工作真正纳入“公开、民主、规范”的轨道。规范群众行为:针对少数村民只要权利,不尽义务,重物质利益,轻精神文明,只顾个人利益,不顾集体利益等问题,着力规范村民行为。按照合法性、民主性、针对性和互约性原则,结合“民主法治示范村”创建活动,对原有的《村规民约》进行重新修订,依照《村民委员会组织法》制定《村民自治章程》,并发送到每家每户。组成由村干部、村民代表参加的遵规守章监督委员会,对村民遵守《村规民约》和《自治章程》情况进行监督检查,并与村级系列文明创建评比活动相结合,与上级执法执纪部门检查相衔接,实施激励奖惩机制,通过精神和物质利益的双重引导,促使村民能够识大体、顾大局,依法支持村两委的合法决策,正确处理个人利益与集体利益的关系,眼前利益与长远利益的关系。
(二)要抓好民主决策制度的落实。针对少数村做决策由少数人“拍脑袋”,科学性、民主性差,盲目性、随意性大的问题,要按照“深入了解民情、充分反映民意、广泛集中民智、切实珍惜民力”要求,努力提高决策的科学化、民主化水平。对关系村集体利益和村民利益的事项以及群众普遍关心的问题,如本村各类经济合同完善、变更和解除,集体财产发包、处理,土地承包、税费征收、财务收支等重大村务事项,实行民主决策制度。
(三)要抓好民主管理和民主监督制度落实。针对少数干部自由散漫、工作不出力、年底争待遇等问题,要加大对村干部的管理力度,实行目标责任制管理和民主评议制度。每年年初,对每名村干部和工作人员的工作职责和责任目标进行全村公示,请村民监督;年底由乡镇党委派人主持,组织全体党员、干部和村民代表,对村党支部成员、村委成员和工作人员进行民主评议,综合考虑德能勤绩情况打分,评议结果与工资奖金挂钩,以达到干部有压力,群众有动力,干部服务群众、群众监督干部的目的。针对村民普遍关心的村务、财务公开问题,将“两公开”作为落实“四民主”的重要内容列入各村目标责任制考核,并注意从各村实际出发,区别不同情况,因地制宜、分类指导,做到群众需要什么、就公开什么,群众关心什么、就公开什么,对村务公开中遇到的新问题、新情况,随时发现、随时解决。对财务公开这个群众最为关心的问题,要做到“三统一”:即“统一公开模式、统一公开时间、统一公开内容”,以提高财务公开质量,增加工作透明度,强化对农村干部的监督约束,这样,可以有效密切干群关系,进一步激发农民当家作主的热情。
三、基层民主法制建设要切实加强对广大党员干部和群众的教育
首先要抓好村级干部的法制教育。通过举办村两委干部轮训班等各种形式,有组织地开展学习教育活动,以有效增强村级干部队伍的法制意识,提高民主管理和依法办事的水平。其次,要着力营造广大群众学法、用法的浓厚氛围,按照与阶段性中心工作相结合、与专项工作相结合、与村民的生产生活需要相结合的原则,采取村民夜校、集市咨询、征订普法教材、开展法律知识竞赛、联户组织送法上门、电视广播专栏以案说法等灵活形式,有计划、有重点、有目标地开展群众性法制宣传教育,使广大群众在学法中守法用法护法。第三,以贯彻公民道德建设实施纲要为抓手,加强道德教育。通过开展文明村、文明家庭、文明行业等文明创建活动,大力抓好以为人民服务为核心、以集体主义为原则、以诚实守信为重点的社会公德、职业道德和家庭美德教育,以推动全社会道德水平的提高。要按照“四五”普法规划要求,加大农村普法工作力度,充分运用现代传媒、农村法制夜校、“148”法律服务专线、法制文艺等形式进行普法宣传,使广大群众学会运用法律手段维护自己的合法权利;在搞好法制宣传教育的同时,还要按照《公民道德建设实施纲要》的要求,加强对农民的爱国主义、集体主义和社会主义教育,以及社会公德、职业道德和家庭美德教育,引导农民群众自觉遵守“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的基本道德规范。要重点抓好有重新违法犯罪倾向的刑释解教人员的动态管理,落实监管、帮教和安置措施,预防和减少重新犯罪。要把辍学生、失学生、学校中有不良行为的学生、社会闲散青少年等作为重点,充分发挥学校、社区和家庭的综合教育作用;继续总结推广“青少年维权岗”、配备兼职法制副校长的经验和做法,结合“严打”整治斗争,继续抓好学校及周边环境的清理整顿,为青少年健康成长创造良好的治安环境.
四、农村基层组织建设是基层民主法制建设的重要内容和保障
农村基层民主法制建设能不能搞好,农村基层组织和干部队伍至关重要。要认真按照省、市关于社区建设和乡镇工作的两个《纲要》、《实施意见》的要求,把社会治安综合治理各项工作纳入社区建设和乡镇工作发展的整体规划,在机构改革中进一步加强乡(镇)综治机构建设,配齐配强专抓综治工作的副职和综治办工作人员,确保社会治安 综合治理的各项措施在基层有人抓,能落实;要大力加强公安派出所、人民法庭、司法办等基层政法组织的建设,加强以党支部为核心的基层组织建设和治保会、调解会等配套组织建设。切实做到组织、人员、工作、报酬“四落实”,使其真正发挥第一道防线的作用。要重点把村党支部和村民委员会这“两委”班子建好,“两委”班子的关键在两个“一把手”,同时要选准、配好治保会和调委会主任———只要他们“两个人”真正负起责任来,许多治安问题不出村就能解决。各级党委、政府要把农村基层民主法制建设切实摆上重要议事日程,各级干部要尽职尽责,扎实工作,让农村基层民主法制建设结出更加丰硕之果!





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西安市道路交通安全责任制暂行规定

陕西省西安市人民政府


西安市人民政府令第11号


《西安市道路交通安全责任制暂行规定》已经市人民政府第49次常务会议通过,现予公布。自公布之日起施行。
市 长
二○○○年十二月三十一日

西安市道路交通安全责任制暂行规定

第一条 为了确保道路交通安全责任制的实施,保障道路交通安全畅通,有效地控制交通违章和交通事故,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内拥有机动车辆的机关、团体、企事业单位以及其它组织,应当遵守本规定,实施道路交通安全责任制。
第三条 本规定所称的道路交通安全责任制,是指依照有关法律法规及本规定,落实有关单位及机动车驾驶员的道路交通安全责任,并对其安全教育、培训及管理等情况进行监督、检查和考核的制度。
第四条 市公安交通管理机关是本市实施道路交通安全责任制工作的主管机关。
第五条 市公安交通管理机关应当与实施道路交通安全责任制的单位签订道路交通安全责任书。责任书应当包括责任、落实措施、考核办法等内容。
第六条 实施道路交通安全责任制的单位的法定代表人或负责人应当全面负责本单位道路交通安全责任制的组织实施,并根据实施指定一个部门或确定一名专兼职安全管理人员负责日常工作。
第七条 实施道路交通安全责任制的单位必须建立健全道路交通安全责任制度。实行层级管理,责任落实到人。
第八条 实施道路交通安全责任制的单位应认真组织落实交通安全宣传教育工作,教育督促本单位机动车驾驶员遵守交通法规,开展交通安全竞赛活动。
第九条 建立机动车和驾驶员安全技术档案,档案中应载明违章和肇事情况 。聘用外地驾驶员的,应将其有关档案向当地公安交通管理机关备案。公安交通管理机关应当对聘用的驾驶员加强道路交通安全管理。
第十条 实施道路交通安全责任制的单位应当建立机动车使用、保养、维修、检查制度,经常进行车辆安全检查,保持车辆符合国家检验标准,严禁不符合检验标准的机动车上路行驶。
第十一条 实行机动车辆驾驶员违章和事故指标控制。交通违章、交通事故控制指标,由公安交通管理机关确定。
第十二条 公安交通管理机关应当加强道路交通安全责任制执行情况的监督、检查和指导,对检查出的不安全隐患,应限期整改。
第十三条 道路交通安全责任制每年考核一次。根据考核结果,公安交通管理机关可对无违章、无事故、成绩突出的单位予以表彰和奖励。
具体考核办法由市公安交通管理机关制定。
第十四条 市公安交通管理机关应当加强对实施道路交通安全责任制单位的安全管理人员及驾驶员进行道路交通安全培训,对交通违章和交通事故发生率超过控制指标的,以及执行道路交通安全责任制不力,造成交通事故的肇事驾驶员及有关管理人员进行短期培训。培训时间由市公安交通管理机关根据具体情况确定。
第十五条 违反本规定,有下列行为之一的,责令其限期改正,并可处以警告或1000元以下罚款:
(一)安全管理制度和管理机构、人员未落实的;
(二)未建立机动车辆和驾驶员档案或档案不全的;
(三)未按规定使用、保养、维修、检查机动车辆的;
(四)交通违章率和交通事故发生率超过控制指标的;
(五)检查出的安全隐患未限期改正的;
(六)年终考核不合格的。
第十六条 违反本规定,未实施道路交通安全责任制或实施道路交通安全责任制不力,发生特大交通事故造成人身财产重大损失的,公安交通管理机关可责令其停车整顿,并对其进行道路交通安全教育,消除不安全隐患。
第十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第十八条 私车车主以及未纳入道路交通安全责任制管理的驾驶员应当参加市公安交通管理机关的道路交通安全管理组织,接受安全教育和培训。
第十九条 本规定具体应用中的问题,由西安市公安局负责解释。
第二十条 本规定自公布之日起施行。一九九一年市政府发布的《西安市道路交通安全责任制暂行规定》同时废止。

房屋买卖中承租人的优先购买权问题

刘京柱


一、问题概说
房屋承租人优先购买权,属于优先购买权之一种。优先购买权,是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。①承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律规定享有的在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权的法律性质如何,关系到其行使和保护,学说和实务一向有不同见解。主要观点有三:其一为订立买卖合同请求权说。②我国司法实务中也多持此说,即认为承租人不能直接依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效,然后才可论及向所有人请求订立买卖合同。③其二为形成权说或附条件形成权说。④依此说,承租权人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人间同样条件为内容的合同,无须义务人的承诺。或该形成权附有停止条件,须待出卖人出卖标的物于第三人时,始得行使。其三为物权取得权说。该说认为,优先购买权具有排斥他人的效力,故为物权,但既非用益物权,亦非担保物权,耐属于形成权的物权取得权。⑤
依笔者之见,对承租人优先购买权的法律性质及其构成要件可从以下方面理解:
(一)承租人优先购买权的性质
1、承租人优先购买权是一种法定权利。承租人优先购买权是由法律直接加以规定,也即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有:《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:"房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:"出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利,因而其具有对抗第三人的法律效力。
2、承租人优先购买权具有物权性质,是一种准物权,即准用于物权法规定的财产权,先买权的优先效力和追及效力就是体现,可以对抗第三人(6)。从近代世界各国的立法趋势来看,租赁权已呈现出物权化的趋势,即通说所谓的“租赁权的物权化”(7)。由于租赁权的物权性,基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利,但它能直接对抗第三人,且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动,这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权,可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定,侵害承租人的权利,以更好地保护承租人的合法权益。另有学者认为,承租人优先购买权是一项物权,是给出租人增加的合法负担。(8)对该观点,笔者不敢苟同,因为租赁权尽管出现物权化的趋向,但一般而言,其性质仍为债权。我国现行民事立法赋予租赁权具有对抗第三人的物权效力,但是现行民事立法并没有确认租赁权为物权,仍然把它视为债权。租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱。(9)
3、承租人优先购买权是形成权,即承租人可以主张依据出租人与第三达成的买卖条件建立自己与出租人之间的买卖关系。(10)优先购买权的权利属性为形成权,其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制(11)。所谓形成权,是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。形成权的主要功能,在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。(12)由于承租人一旦行使优先购买权,即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能,而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此,承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思,即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同,无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提,因此,其又是一种“附条件”的形成权,但这里所谓的“附条件”是法律明确规定的,不是双方当事人约定的事项,因而也就不是真正意义上的“附条件”,故此,笔者不同意承租人优先购买权是附条件形成权的说法。
4、承租人优先购买权是一种期待权。(13)承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时,在此之前,承租人的优先购买权只是一种期待权。
5、承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的,这种权利仅属于承租人本人,故不能转让和继承。但是,如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的,则承租人死亡时,承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。(14)
(二)承租人优先购买权的构成要件
1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,则承租人不享有优先购买权。
2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则,在同等条件下购买出租人的租赁物,而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物,在非与第三人同等条件下,承租人不享有优先购买权。一般而言,如果当事人在租赁合同中对"同等条件"没作特别约定,我国法律上提出的"同等条件",在理论上一般解释为"同一价格"(15)。当然,对“同等条件”应当作宽泛理解,不仅包括价格条件,而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。
3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。为保障交易安全,促进正常财产流转,有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益,各国法律均规定,承租人的优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内,优先购买权存续的时间条件以租赁期为准,租赁期满,承租人再无承租人的主体资格,承租人的优先购买权也随之消灭。
4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓"特定的标的物",即是指承租人承租的租赁物。特殊情况下,承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。下文还将就此另行论述。
二、实例研析
据以研究的案例:申某与某镇政府招标、投标买卖房屋纠纷案
[基本案情]1992年秋,申某承租了某镇政府楼房9间、平房12间,租赁期限到2002年1月1日止。2000年,某镇政府决定以整体拍卖方式出售该12间平房,并将出售方式告知申某,申某表示愿意参加竞买。同年6月2日,某镇政府建委发出招标公告,要求参加竞买的投标人交纳押金5000元,领取招标说明书,并定于6月8日参加招、投标活动,规定投标者需交纳标底现金10万元,投标采取一次性暗标方式,以价格最高者中标。6月8日,三方投标人申某、万某、庄某在某镇政府有关领导主持下开始投标竞卖活动。竞标中,万某投了121 500元,申某投了136 098.88元,庄某投了136 600元,庄某因出价最高而中标。申某落标后领回招标押金及标底现金。6月12日,申某向某镇政府提出异议,要求行使优先购买权,某镇政府未予同意。同年7月5日,某镇政府向申某发出通知书,要求与其终止房屋租赁关系,让申某3个月内另择营业地点。7月7日,申某以行使优先购买权为由拒绝交付房屋,要求继续履行合同,并于2001年1月17日诉至R市某区法院,请求判决确认某镇政府与庄某的买卖关系无效,由其以市场价格优先购买涉案12间平房。
[裁判要旨] R市某区法院审理认为,申某参加投标后,即同其他潜在的投标人享有同等权利义务,不存在其所主张的优先购买权问题。承租人在同等条件下享受优先购买权,申某的竞买价格低于中标人庄某,故其不具备同等条件,不能行使优先购买权,遂判决驳回了申某的诉讼请求。申某以其享有法定优先购买权为由,上诉请求改判某镇政府采取补救措施、赔偿侵权损失,由其以当地市场价格优先购买房屋。R市中级法院二审认为,申某在同意某镇政府出卖房屋的竞买方式并参加竞买活动后,就已放弃了普通意义上的优先购买权,应同其他竞买人一样受竞买活动规则的约束,享有同等权利义务。最高法院有关司法解释规定承租人在同等条件下享有优先购买权,而申某的竞买价格明显低于中标人庄某的竞买价格,不具备同等条件,故申某不能对抗中标人庄某而主张行使优先购买权。二审驳回上诉,维持原判。
[法律评析]本案中一、二审法院的审理思路是模糊的,一方面认为承租人参加出卖人组织的拍卖、竞卖活动,其优先购买权即丧失;另一方面又认为作为承租人的申某之所以不能主张行使优先购买权,是因为其出价低于中标人庄某,与作为其他购买人的庄某不具有同等条件。前者提出的命题是本享有优先购买权的承租人如同意参加出租人组织的拍卖、竞卖活动,其优先购买权即丧失;后者则认为其并非必然丧失优先购买权,其能否行使优先购买权,关键要看其是否与其它竞买人具有同等条件。另外,一、二审法院均未界定招投标与拍卖之间的关系及在所涉案件中出卖的方式究竟为招标、拍卖抑或其他。下面,笔者仅就房屋买卖中涉及优先购买权的几个主要问题略作评述如下:
(一)承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与协调
在司法实践中,常常遇到共有人将其共有财产出租,由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。以物权优先原则为理由,认为共有人优先购买权优于承租人优先购买权,是我国民法学界的通说。(16)另有观点认为,依照我国现行法律规定,所谓按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合,是一个不存在的问题,是人们想当然的思维惯性下的一种误解。理由主要有:1、从两者的客体性质来分析不会发生竞合。按份共有人的优先购买权系针对共有人转让共有份额而言,优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额;而承租人优先购买权乃针对出租人出卖出租房屋而设,优先购买权的客体是具体的物。共有份额之不同于共有物,在民法理论上,尤为明显。(17)因此,两优先购买权的客体完全不同,两者井水不犯河水,根本无从并存乃至发生冲突,没有可比性。(18)2、从转让的前提条件分析也不会发生竞合。共有份额的处分可径自行使,而共有物的处分须征得全体共有人同意。共有人优先购买权行使的基础条件比较单一,只要满足形成权要求条件就可行使。承租人行使优先购买权的条件是多重的,首先是有全体共有人的同意,然后才可论及承租人优先购买权的行使。若部分共有人不同意处分共有物,则不能处分共有物,当然不能就共有物进行买卖,则承租人优先购买权行使的直接前提(即"出租人出卖租赁房屋"和"同等条件"两个要件)都无从谈起。若全体共有人同意转让共有物,因此时共有人并无意愿受得该标的(不管是物还是份额),自然只能由承租人才得行使优先购买权。由于共有人均作为了出卖人,不存在共有人的优先购买权问题,何来竞合?由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性,学者在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时,往往将个别共有人与全体共有人、共有份额与共有物的特定部分等混为一谈,这也是造成认识上存在分歧的主要原因。(19)
在审判实务中,之所以出现较多共有人优先购买权与承租人优先购买权之间竞合的发生,原因主要有二:一是人们对承租人的优先购买权进行了扩张性解释,即在共有人转让共有份额时也赋予承租人以优先购买权;二是在共有人处分共有物时由于采用“多数决原则”而引起了竞合。如2005年7月公布的《物权法草案》第一百零二条规定:"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。"
在以“多数决原则”取代原有的共有人全体同意原则(20)后,对少数共有人的权益造成了重大影响,在多数共有人根据“多数决原则”径行转让共有物的情况下,其他少数共有人有无优先购买权呢?如有,而共有物上又有承租人,则承租人的优先购买权与该少数共有人的优先购买权谁更优先?王泽鉴先生认为法律既然允许部分共有人得径行处分共有物,理应使他共有人享有优先购买权,方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物,实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分,故他共有人主张承购共有物时,实与购买处分者之应有部分无异,亦享有优先购买权。(21)此观点颇值赞同,但仍未解决实务中存在的共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题。要切实解决问题,还应当从“多数决原则”的功能和弊端来思考和解决。共有物处分的“多数决原则”,其立法目的在于解决共有人对共有物的处分意见不一致影响共有物的价值利用的问题。在多数共有人要求转让共有物,而少数共有人愿意承购的情况下,多数共有人完全没有行使多数决原则下的处分权将共有物转让给他人的必要。因为出让共有份额还是出让共有物,对共有人在利益上没有任何区别。如果多数共有人执意不让渡共有份额,则纯属损人不利己之举,违反了民法的诚实信用和权利不得滥用原则。所以,有必要对多数共有人行使“多数决原则”下的处分权规定必要的限制条件,当多数共有人要求转让共有物时,少数共有人有权基于对共有份额的优先购买权收购多数共有人的共有份额。(22)
上述所谓“物权优于债权”的物权优先原则,其本身就是一个有欠严谨的理论误述。物权的客体是物,而债权的客体是受领行为和请求行为,或称之为给付。我们通常所说的债的标的物,实际上是给付行为所指向的对象。“物权标的物”中的标的物和“债权标的物中的标的物”,是两个不同的概念。前者指物权效力所及之物,即物权客体;后者指债权人可受领或请求。换言之,前者是权利人的支配对象,后者是义务人支配的对象,包括义务人自觉支配的对象和权利人请求义务人支配的对象。债务人给付之物,不是债权效力所及之物,因此不是债权客体。债权标的物上可设定物权,物权标的物上不能设定债权。物权和债权的客体既然不同,也就无从作优劣比较了。“物权优先原则”的两个经典例证,即“一物二卖”和“担保物权”,实际上是有权利人与无权利人之间的关系问题。(23)
(二)房屋的局部承租人能否主张房屋整体的优先购买权
在审判实践中,常常出现承租房屋局部的承租人要求对房屋之整体行使优先购买权的问题。如何处理这一问题,审判实践中是有争议的,主要有三种观点:
第一种观点认为,法律规定承租人享有优先购买权,并未对承租人作具体限制,局部承租人亦是承租人,亦应享有优先购买权。
第二种观点认为,承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。虽然部分承租人也是承租人,但对“出租房屋”按通常理解,只能是承租人承租的房屋,承租人对此在同等条件下享有优先购买权,对未承租的房屋不享有优先购买权。承租人优先购买权的空间效力只及于承租范围内的房屋,对于出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力,即特定的部分优先权不能扩大及于整体(24)。法律之所以规定承租人的优先购买权,主要是为了减少买卖纠纷,减少交易风险,减少交易社会成本,便于房屋的占有、管理和使用,发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人对出租人的整栋房屋享有优先购买权,则多个局部承租人都享有对整栋房屋的优先购买权,当这些承租人同时主张优先购买权时,法院应该支持谁?人为地造成纠纷,影响出租人的交易,与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的相悖。故为保护出租人对整体房屋的处分权和发挥整体房屋的使用价值,在出租人出卖整体房屋时,局部承租人只对承租范围内的房屋主张优先购买权的,人民法院不应支持。(25)
第三种观点认为,应确立物尽其用的基本价值取向,首先肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权,但又不把该权利绝对化、孤立化,应随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下,这种优先权也就处于独立地位,既不能被整体吸收丧失优先购买权,也无权恣意扩张及整体。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下,这种优先权就不能独立存在,就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张,从保护法定优先权的角度出发,应由拥有部分优先权的租赁者掌握该选择权。而对几个部分优先权之间应当是平等的,他们拥有平行的扩张权利,强者胜出。(26)
笔者赞同上述第三种观点主张的基本价值取向,即首先肯定房屋的部分承租人对其相对应的租赁物拥有优先购买权,至于能否真正实现优先购买权的关键还在于进行价值衡量,看部分的扩张对整体的功效是否足以产生较大影响,不能以牺牲房屋所有人的财产利益来保护部分承租人的优先购买利益。在数人分别租用一物的不同部分时,依我国台湾司法实务的见解,“租用部分房屋之人,对于该全部房屋及土地使用权同时出卖时,仍有先买权。但不得仅对其所租住之房屋及相应之土地使用权主张行使先买权,除非出卖人自愿分割出卖。”(27)但笔者对该主张中的多个部分承租人简单按“强者胜出”来决定优先购买权的实际行使持有异议。法律规定承租人对租赁物的优先购买权,在于避免物的所有和利用相分离,尽可能地维持承租人对租赁物的利用状态,以维护承租人的利益(可能为生存利益,也可能为营业利益)。几个部分优先权之间既然应当是平等的,都有平行扩张的权利,就不应单纯地套用自然界的"丛林法则"以"强者胜出"。而如何判断"强者"又是见仁见智的问题,势必使优先购买权的行使人为地复杂化了。况且"法律之所以明确赋予某些法律关系中的特定人以优先权,主要基于简化法律关系、稳定社会秩序、便于物尽其用,同时兼有保护社会弱者的考虑。”(28)当然,作为物之所有人的出租方希望价高者得之并不为过,但只有在多个局部承租人间竞价能够形成最高价时方能体现“强者胜出”,且这是在多个局部承租人间的竞价,已不是出租人与第三人间的出卖价了。如多个局部承租人均愿接受出租人与第三人间的合同价且不愿彼此进一步竞价,或彼此间的进一步竞价仍形不成最高价的,可以抽签方式决定买受人,这于出租人利益并无损害,当然,作为司法裁判者的法官也应当充分运用裁量权,进行利益衡量,以尽可能地兼顾所有人和局部承租人中的弱者。
(三)以拍卖方式转让房屋承租人优先购买权的行使
在审判实务中,对房屋出租人选择拍卖方式出卖房屋时,对承租人能否行使优先购买权的问题是有争议的,观点有二:
观点一认为,承租人不能行使优先购买权,正如前文所引日照市中级人民法院(2001)日民终字第179号案所持的立场。理由是:依照《合同法》第一百七十三条(29)和《拍卖法》第五十一条(30)的规定,出租人以拍卖方式转让出租房屋,承租人行使优先购买权应受到相应的限制,即应优先适用《拍卖法》,以体现“特别法优于一般法”的法律适用原则。在出租人以拍卖方式转让出租房屋的情况下,包括自行拍卖和委托拍卖,出租人应当通知承租人参加竞买。如承租人没有参加竞买,视为承租人放弃优先购买权;如承租人参加竞买,承租人应当作为普通的竞买人,适用《拍卖法》的规定,以最高应价方能取得拍卖标的物,而承租人则不得主张优先购买权。(31)如果允许行使先买权,则“应买之人势必锐减,卖价难免偏低,一方面不利于债权人及拍卖物之所有人,他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。”(32)
观点二认为,在此情况下,出租人应当通知承租人参加竞买,如果第三人的出价与承租人相同,仍然由承租人取得出卖的房屋。
笔者原则上同意第二种观点,理由如下:拍卖可分为司法拍卖和民事拍卖,民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。《拍卖法》于1997年7月1日起实施,对于作为拍卖中介人的拍卖企业进行委托拍卖作了具体规定,但未调整公民、法人自己拍卖自己的财产的自行拍卖行为。承租人的优先购买权是一种法定权利,《拍卖法》中并未明确规定在以拍卖方式出卖房屋时,房屋承租人不能行使优先购买权,不能简单地以“特别法优于一般法”为由而剥夺承租人的法定优先购买权。否则,不但有违法之嫌,且也会落个以保护一种利益为名而损害在先的另一利益的责难。况且,即便是具有强制性的司法拍卖,法释[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条(33)和第十六条(34)也充分保护了优先购买权人的权益。在民事拍卖中亦可予以参照执行。同时,允许行使先买权,应买之人未必锐减,卖价亦未必偏低,只要充分保障参与竞买人的知情权,做好相关的解释说明工作,还是能够妥善协调好各方当事人的利益的。
(作者单位:深圳市龙岗区人民法院)
注释:
① 参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第5册,中国政法大学出版社,1998年,第505页。
② 台湾有司法判例即持此说,参见焦祖涵:《土地法释论》第586、589、594页所附判例,台湾,三民书局,1973年版。转引自戴孟勇:《先买权的若干理论问题》,载中国民商法律网-法学前沿-青年学术2003年5月29日。
③ 参见山东省高级人民法院民一庭庭长徐胜利2005年8月22日在全省民事审判工作座谈会上的讲话:《当前民事审判工作中需要明确的几个问题》。
④ 形成权系赋予权利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力,相对人并不负有相对应的义务,只是受到拘束,须容忍此项形成及其法律效果。参见王泽鉴著:《民法总则》,中国政法大学出版社2001年7月第1版,第97页。我国学者郭明瑞、房绍坤等主张形成权说。
⑤ 史尚宽著:《物权法论》,中国政法大学出版社,2000年版,第17页;孙宪忠著:《德国当代物权法》,法律出版社,1997年7月第1版,第169页。刘心稳认为:先买权是一种准物权,“先买权对标的物的所有权有一定的限制力,在所有人出卖标的物时,先买权人在同等条件下能比他人优先购买,出卖人不得拒绝,否则,先买权人有权请求法院予以保护。”参见张俊浩主编:《民法学原理》,中国政法大学出版社,1997年7月第1次修订版,第336页。
(6) 参见最高人民法院民事审判第一庭高级法官胡仕浩:《房屋承租人优先购买权的效力》,载黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集,法律出版社2005年1月第1版,第164页。又参见刘心稳主编:《中国民法学研究述评》,中国政法大学出版社1996年11月第1版,第332页“先买权是我国传统民事权利,……大陆法系学者通常都将其作为一种形成权,从其性质与效力上看,属于准物权”;张俊浩主编:《民法学原理》,中国政法大学出版社,1997年7月第1次修订版,第336页。
(7) 参见史尚宽:《民刑法论丛》,台湾荣泰印书馆1973年版,第96页,转引自刘保玉编著:《物权法》上海人民出版社2003年7月,第16页。
(8) 参见国家社会科学“七五”规划项目,王家福主编、梁慧星副主编:《中国民法学·民法债权》,法律出版社1991年9月第1版,第650页;又见杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》(第二集),吉林人民出版社1997年7月第1版,第309页。

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